不動産で相続税対策｜メリット・デメリットと失敗しない5つの注意点

不動産を活用した相続税対策は、現金を不動産に換えることで相続財産の評価額を下げ、節税効果が期待できる有効な手段です。
しかし、その一方で不動産経営に伴う空室や家賃下落といったデメリットも存在します。
対策を実行する際は、節税効果というメリットだけでなく、長期的な収益性や分割のしやすさなどのリスクも十分に検討することが重要です。

本記事では、不動産を用いた相続税対策の仕組みから具体的な方法、失敗しないための注意点までを解説します。
不動産を活用した相続税対策については「不動産を活用した相続税対策」で詳しく紹介しています。

なぜ不動産活用が相続税対策に有効なのか？

不動産活用がなぜ相続税対策に有効かというと、現金や有価証券とは異なり、不動産の相続税評価額が時価よりも低く算出される仕組みがあるからです。
つまり、同じ価値の資産でも、現金のまま相続するより不動産に換えて相続した方が、課税対象となる金額を圧縮できます。
この評価額の差を利用することが、不動産による相続税対策の基本的な考え方を理解する上で重要です。

さらに、賃貸したり特定の条件を満たしたりすることで、評価額をより一層引き下げることが可能になります。
この仕組みをわかりやすく解説します。

①現金と不動産では相続税評価額の計算方法が異なる

相続税を計算する際、現金や預金は額面通りの金額がそのまま相続税評価額となります。
一方で、不動産の評価額は時価ではなく、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を基に計算されます。
路線価は時価のおおむね80％、固定資産税評価額は時価の70％程度が目安とされており、この時点で現金よりも2〜3割評価が低くなります。

例えば、1億円の現金はそのまま1億円と評価されますが、1億円で購入した不動産の評価額は7,000万〜8,000万円程度に圧縮される可能性があります。
この評価方法の違いが、節税効果を生む第一のポイントです。

②賃貸物件にすることでさらに評価額を下げられる仕組み

所有する不動産を第三者に賃貸すると、相続税評価額をさらに引き下げることができます。
他人に貸している土地は「貸家建付地」として評価され、更地よりも評価額が低くなります。
これは、土地の所有者であっても、借地借家権によって土地の自由な使用が制限されるためです。

同様に、建物も「貸家」として評価され、自分で使用している場合より評価額が下がります。
賃貸アパートやマンションの場合、土地と建物の両方で評価減が適用されるため、より大きな節税効果が期待できる仕組みです。

③小規模宅地等の特例を適用すれば最大80%評価額を減額できる

小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続する際に、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大で8割減額できる制度です。
例えば、被相続人の自宅敷地（330㎡まで）であれば、相続税評価額を80%減額できます。
賃貸アパートの敷地（200㎡まで）についても、50%の減額が適用されます。

この特例は相続税対策において非常に効果が大きく、適用できるかどうかで納税額が大きく変わるケースも少なくありません。
ただし、適用要件が複雑なため、専門家への確認が不可欠です。
相続税の基礎控除については「相続税の基礎控除とは？計算方法とボーダーライン」で詳しく紹介しています。

【手法別】不動産を活用した相続税対策の具体的な方法

不動産を活用した相続税対策には、様々な手法が存在します。
代表的なものとして、所有する土地に賃貸物件を建築する方法や、現金で収益物件を購入する方法が挙げられます。
また、すでに所有している不動産の価値を高める資産の組み換えや、法人化による所得分散も有効な選択肢です。

それぞれの方法には異なる特徴やリスクがあるため、自身の資産状況や目的に合わせて最適な手法を選ぶことが重要です。
ここでは、不動産投資を通じた具体的な相続税対策の方法をいくつか紹介します。

①所有する土地にアパートや賃貸マンションを建築する

更地や駐車場として利用している土地にアパートや賃貸マンションを建築する方法は、代表的な相続税対策の一つです。
土地は「貸家建付地」として評価が下がり、建物も固定資産税評価額で評価されるため、建築資金を現金で持っている場合に比べて資産を圧縮できます。
また、建築時に金融機関から借り入れを行えば、その借入金は相続財産から控除できるため、さらなる節税効果が見込めます。

完成後は家賃収入も得られますが、空室リスクや管理の手間も考慮した事業計画を立てることが重要です。
自分の土地に自分の家を建てるのではなく、賃貸物件を建てることがポイントです。

②現金でタワーマンションなどを購入して資産を圧縮する

現金で不動産、特にタワーマンションを購入する方法も有効な相続税対策とされてきました。
これは、マンションの相続税評価額が戸数按分で計算されるため、高層階で市場価格が高い部屋でも、低層階の部屋と評価額に大きな差が出ないという特性を利用したものです。
例えば、現金2億円でタワーマンションの1室を購入した場合、その相続税評価額が1億円以下になることもありました。

しかし、2024年の税制改正により、時価と評価額の乖離が大きい物件は評価額が引き上げられることになり、以前のような極端な節税効果は得にくくなっています。

③収益性の低い不動産を優良物件に買い換える（資産の組み換え）

地方にある活用しにくい土地や、老朽化して収益性が低下したアパートなど、価値の低い不動産を所有している場合、それを売却して都心の収益性が高い賃貸マンションなどに買い換える「資産の組み換え」も有効な対策です。
これにより、資産の質を向上させ、安定した家賃収入を確保しながら、相続税評価額の圧縮も期待できます。
売却時には譲渡所得税がかかる点や、買い換え先の物件選定を慎重に行う必要があるため、不動産市場の動向や税務に詳しい専門家との連携が不可欠です。

適切なタイミングでの売却判断が重要となります。
相続不動産の売却については「相続不動産を高く早く売却する流れ」で詳しく紹介しています。

④不動産管理会社を設立して所得を分散させる

複数の収益物件を所有し、不動産所得が多い場合は、不動産管理会社を設立して法人化することも有効な相続税対策です。
個人で得た家賃収入を、会社から家族へ役員報酬として支払うことで所得を分散させ、所得税や住民税の負担を軽減できます。
これにより、個人の手元に残る現金をコントロールし、将来の相続財産の増加を抑える効果が期待できます。

法人から個人への役員報酬の変更など、税務上の手続きが必要になりますが、長期的に見ると大きな節税につながる可能性があります。
ただし、会社設立や維持にはコストがかかるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

不動産で相続税対策を行う3つのメリット

不動産を活用した相続税対策には、単に税負担を軽減するだけでなく、将来の資産形成や生活の安定につながる複数のメリットがあります。
最大の利点は評価額の圧縮による直接的な節税効果ですが、それ以外にも、インフレへの備えや安定収入の確保といった経済的な恩恵も期待できます。
ここでは、不動産で相続税対策を行うことの代表的な3つのメリットについて詳しく解説します。

①現金を不動産に変えるだけで相続税評価額を大きく圧縮できる

不動産による相続税対策の最大のメリットは、現金を不動産に換えるだけで相続税評価額を大幅に圧縮できる点です。
前述の通り、不動産の評価額は時価の7～8割程度で計算されるため、資産の形を変えるだけで課税対象額を減らすことができます。
さらに、賃貸物件にすれば「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が適用され、評価額はさらに下がります。

これにより、相続税の税率区分が一段階下がり、結果として納税額を数百万円から数千万円単位で削減できるケースも少なくありません。

②アパート経営などで家賃収入という私的年金を確保できる

相続税対策としてアパートや賃貸マンション経営を始めると、節税効果だけでなく、毎月安定した家賃収入を得られるというメリットがあります。
この家賃収入は、公的年金だけでは不安が残る老後の生活資金を補う「私的年金」として機能します。

将来、被相続人から不動産を相続した子や孫の世代にとっても、継続的な収入源となり得ます。
もちろん、空室リスクや管理コストは考慮する必要がありますが、立地や物件を適切に選べば、長期にわたって安定したインカムゲインをもたらす資産となります。

③インフレーションに強く資産価値が目減りしにくい

現金や預金は、インフレーション（物価上昇）が起こるとその価値が実質的に目減りしてしまいます。
例えば、物価が2%上昇すれば、現金の価値は相対的に2%下がったことになります。
一方、不動産、特に土地はインフレに強い資産とされています。

物価が上昇する局面では、不動産価格や家賃も上昇する傾向があるため、資産価値が目減りしにくいのです。
相続税対策としてだけでなく、インフレリスクから自身の資産を守る「資産防衛」という観点からも、不動産をポートフォリオに組み込むことには大きなメリットがあります。

不動産での相続税対策に潜む3つのデメリット

不動産による相続税対策はメリットが大きい一方で、見過ごすことのできないデメリットやリスクも存在します。
節税効果だけに注目して安易に始めると、かえって資産を減らしてしまう可能性もあります。
不動産経営特有の経済的リスクや、維持管理にかかる継続的なコスト、そして相続時のトラブルの火種になり得ることなど、事前に理解しておくべき点を解説します。

①空室や家賃下落といった不動産経営のリスクが伴う

賃貸物件を活用した相続税対策では、不動産経営が成功することが前提となります。
しかし、実際には常に満室が保証されているわけではなく、空室が発生すれば想定していた家賃収入は得られません。
また、建物の老朽化や周辺環境の変化、競合物件の出現などによって、家賃を下げざるを得ない状況も起こり得ます。

これらの空室リスクや家賃下落リスクは、ローンの返済計画や収支計画を狂わせる大きな要因です。
立地の選定や建物の管理を慎重に行い、長期的な視点でリスクを評価することが不可欠です。

②固定資産税や修繕費など継続的な維持コストが発生する

不動産は所有しているだけでコストがかかる資産です。
毎年、固定資産税や都市計画税が課税されるほか、火災保険料や管理会社への委託費用なども発生します。
さらに、建物は経年劣化するため、定期的なメンテナンスや大規模修繕が不可欠です。

例えば、外壁の塗り替えや屋上の防水工事、給排水設備の交換などには、一度に数百万円単位の費用がかかることもあります。
これらの維持コストを家賃収入の中から計画的に積み立てておかないと、急な出費に対応できず、経営を圧迫する原因となります。

③相続時に分割しづらく家族間のトラブル（争続）の原因になり得る

不動産は現金や預金と異なり、物理的に分割することが困難です。
そのため、複数の相続人がいる場合、誰がその不動産を相続するのか、あるいは売却して金銭で分けるのかといった点で意見が対立し、家族間のトラブル、いわゆる「争続」に発展するリスクがあります。
特に、相続人がそれぞれ異なる生活状況や考えを持っていると、公平な分割はより難しくなります。

このような事態を避けるためには、生前に遺言書を作成して分割方法を指定しておく、あるいは家族信託を活用して管理や承継の方法を決めておくといった対策が重要です。

相続・不動産の不安は専門家への相談で整理しよう

相続税対策や不動産の活用は、税務、法律、不動産市況など多岐にわたる専門知識を要します。
何から手をつければよいか分からなかったり、自分たちの状況に合った最適な方法が判断できなかったりすることも少なくありません。
一人で悩みを抱え込まず、まずは専門家に相談し、現状を整理することから始めるのが賢明です。

専門家は客観的な視点から状況を分析し、考えるべきことの優先順位を明確にしてくれます。
必要に応じて税理士や不動産の専門家といった適切な相談先へつなぐ役割も担っており、次の一歩を踏み出すための心強いサポートとなります。
相続不動産の相続対策の無料相談については「相続不動産の売却・活用・相続対策を無料相談」で詳しく紹介しています。

不動産での相続税対策で失敗しないための5つの注意点

不動産を活用した相続税対策は、計画的に行わなければ思わぬ失敗を招く可能性があります。
近年の税制改正への対応や、節税効果だけにとらわれない収益性の視点、そして税務署からの否認リスクの回避など、押さえておくべきポイントは多岐にわたります。

ここでは、後悔しないために最低限知っておきたい5つの注意点を具体的に解説します。

①【2024年税制改正】タワーマンション節税の規制強化を理解しておく

2024年1月1日以降に相続が開始した財産から、マンションの相続税評価額の計算ルールが改正されました。
この税制改正は、市場価格と相続税評価額の間に大きな乖離が生じやすいタワーマンションなどを利用した、行き過ぎた節税策を是正する目的があります。
具体的には、築年数や総階数などに基づき、評価額が時価の60%未満の場合は補正が入り、評価額が引き上げられます。

また、最高裁の判例では、国税庁の通達によらない財産評価（総則6項）を認める判断も出ており、形式的な要件を満たしていても租税回避が目的とみなされれば否認されるリスクがあることを理解しておく必要があります。

②節税効果だけを重視して収益性の低い物件を選ばない

相続税評価額を下げることだけを目的にしてしまうと、本末転倒な結果を招く恐れがあります。
例えば、賃貸需要がほとんどない地方の土地にアパートを建てたり、入居者が見込めない中古物件を購入したりすると、節税額以上に資産価値が下落し、赤字経営に陥るリスクがあります。
不動産は相続税対策であると同時に、長期的な収益を生む事業でもあります。

物件を選ぶ際は、節税効果のシミュレーションだけでなく、立地条件や将来性、キャッシュフローなどを総合的に分析し、資産として価値のある、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。

③相続開始の直前対策は税務署から否認されるリスクがある

相続開始の直前に駆け込みで不動産を購入したり、多額の借金をしてアパートを建てたりするなどの対策は、税務署から「租税回避行為」とみなされ、否認されるリスクが高まります。
税務調査で否認された場合、不動産の評価額が時価で再計算され、追徴課税や延滞税、過少申告加算税といったペナルティが課される可能性があります。
また、2024年以降の生前贈与は、相続財産への加算期間が死亡前3年から7年へ延長されました。

このように税制は年々厳しくなる傾向にあり、少なくとも相続開始の3年、できれば5年以上前から計画的に対策を進めることが重要です。

④ローン返済に追われないよう無理のない借入計画を立てる

アパート建築などで金融機関から融資を受ける際、借入金は相続財産から控除できるため節税につながりますが、過度な借金は経営リスクを高めます。
空室の発生や家賃の下落、金利の上昇などによって返済が滞れば、最悪の場合、不動産を手放さなければならなくなります。
融資を受ける際は、自己資金をある程度用意し、借入額を抑えることが大切です。

また、収支シミュレーションは甘い見通しではなく、空室率や修繕費などを厳しめに見積もり、無理のない返済が可能なローン計画を立てることが、安定した不動産経営と相続対策の成功につながります。

⑤相続人が揉めないように遺産分割の方法まで考えておく

不動産による相続税対策を成功させるには、節税だけでなく、円満な遺産分割（円満相続）まで見据えることが不可欠です。
不動産は分割が難しいため、誰がどの不動産を相続するのか、他の相続人との間に不公平感が生じないかなどを事前に話し合っておく必要があります。
例えば、長男がアパートを相続する場合、他の兄弟には同程度の価値がある現金を渡すなどの配慮が求められます。

相続人同士の話し合いが難しい場合は、遺言書を作成して分割方法を明確に指定しておくことが、後のトラブルを防ぐ最も有効な手段となります。

マネナビの不動産相続に関するご相談事例

不動産が関わる相続は、法律や税金、不動産市場など、考慮すべき点が多く複雑です。
多くの方が「何から手をつければいいのか分からない」「誰に相談すればいいのか」といった悩みを抱えています。
ここでは、実際にマネナビに寄せられた不動産相続に関するご相談の中から、代表的な事例をいくつかご紹介します。

同じような状況にある方は、ぜひ参考にしてください。
相続不動産のお金と手続きについては「相続不動産のお金と手続き」で詳しく紹介しています。

【事例1】実家をどうすべきか迷っていました（50代・男性）

将来相続する予定の実家について、売却・活用・保有のどれがよいのか自分では判断できず悩んでいました。それぞれの検討すべきポイントを整理していただき、考えを進めることができました。

【事例2】遠方の実家をどう扱うか判断できず（40代・男性）

実家が遠方にあるため、相続した後にどう扱えばよいのか自分では判断できずにいました。売却や賃貸といった選択肢を整理していただき、現実的な進め方を検討できるようになりました。

【事例3】土地の相続に悩んでいました（70代・女性）

形の整っていない土地を子どもたちにどう分ければよいのか、長い間悩んでいました。分割方法や代償分割といった選択肢があることを知ることができ、今後の話し合いの参考になりました。

不動産を活用した相続税対策に関するよくある質問

不動産を活用した相続税対策を検討する際には、様々な疑問が生じるものです。
ここでは、不動産に関するよくある質問だけでなく、不動産以外の対策も含め、多くの方が気になる点について回答します。
疑問を解消し、ご自身の状況に合った対策を進めるための一助としてください。

初めての方でも安心｜マネナビが選ばれる3つの理由

相続や不動産、老後のお金の悩みは、複雑で何から考えればよいか分からなくなりがちです。
マネナビでは、いきなり結論や商品を提案するのではなく、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、まずはお金の悩みを整理することから始めます。
専門家への相談は敷居が高いと感じる方でも、安心してご利用いただける3つの理由をご紹介します。
終活・老後・相続のお金対策としての保険については「終活・老後・相続のお金対策としての保険」で詳しく紹介しています。

結論を急がず、まずはお金の悩みを整理することから始める

多くの方は、何を相談すればいいのか分からない状態でいらっしゃいます。
マネナビでは、いきなり具体的な対策を提示することはしません。
まずは現在の状況や不安に感じていることを丁寧にお伺いし、「何が問題なのか」「どこから考えるべきか」を明確にすることから始めます。

不安を言葉にして整理することで、思考がクリアになり、次に取るべき行動が見えやすくなります。

利用者のペースを尊重し、落ち着いて考えられる環境を提供

相続や老後のお金の話は、不安を感じやすく、デリケートなテーマです。
だからこそ、過度な表現で不安を煽ったり、結論を急がせたりするようなご案内は一切行いません。
ご相談者が自身のペースでじっくり考え、納得して次のステップに進めるよう、落ち着いた環境作りを大切にしています。

ご自身の状況に合わせて、「今は何もしない」という結論に至ることもあります。

相続・不動産・保険など複数の専門家へつなぐ中立的な窓口

お金の悩みは、相続、不動産、保険など複数の分野にまたがることがほとんどです。
マネナビは、特定の金融機関や不動産会社に属さない中立的な立場で、ご相談内容に応じて最適な専門家へおつなぎする窓口としての役割を担っています。
無理な勧誘や特定の結論を押し付けることはありません。

あくまで、利用者の状況に合った幅広い選択肢の中から、最善の道筋を一緒に考えます。
マネナビのサービス内容については「マネナビのサービス紹介」で詳しく紹介しています。

まとめ

不動産を活用した相続税対策は、相続財産の評価額を効果的に圧縮できる有力な手段です。
現金を不動産に換える、賃貸物件を建築するなど様々な方法があり、これらは節税だけでなく、安定した収入確保やインフレ対策にも寄与します。
しかし、不動産経営には空室リスクや維持コストといったデメリットも伴い、分割が難しいために相続トラブルの原因にもなり得ます。

2024年の税制改正など最新の動向も踏まえ、節税効果とリスクの両面を理解し、専門家と相談しながら長期的な視点で計画的に進めることが重要です。