相続不動産売却ガイド｜手続き・税金・費用・注意点を徹底解説

親などから相続した不動産の売却を検討する際には、特有の手続きや税金の知識が不可欠です。
売却の全体的な流れや方法、必要な費用、注意点を事前に把握することが、スムーズな売却と節税につながります。
この記事では、2024年4月から義務化された相続登記から、売却後に必要となる税金の申告まで、一連の手続きを分かりやすく解説します。
相続不動産のお金と手続きについては「相続不動産のお金と手続き｜売却・名義変更・相続税の不安を整理」で詳しく紹介しています。

相続した不動産を売却する前に知っておきたい基礎知識

相続した不動産の売却を進める前に、基本的な知識を整理しておくことが重要です。
なぜ多くの人が活用や賃貸ではなく売却を選ぶのか、そのメリットを理解するところから始めましょう。

また、すぐに売却と決めつけず、自身の状況に合わせて他の選択肢と比較検討する視点も必要になります。

ここでは、売却の利点と、判断に迷った際の考え方のヒントを解説します。
相続不動産の活用方法については「相続不動産をどう活かす？売却・賃貸・居住の判断基準と税務の知識」で詳しく紹介しています。

①なぜ相続不動産は売却が選ばれるのか？4つのメリット

相続不動産の売却が選ばれる主なメリットは4つあります。

1. 不動産を現金化することで、相続人間で公平に遺産を分割しやすくなります。
2. 固定資産税や修繕費といった維持管理コストや手間から解放される点です。
3. 売却によって得た現金を相続税の納税資金に充てられます。
   資産を整理し、将来の管理負担を軽減できることも利点です。

一方で、思い出の詰まった家を手放すというデメリットも考慮する必要があります。

②売却か活用か？判断に迷ったときの考え方

売却か、賃貸など他の方法で活用するかは、物件の立地や状態、相続人の状況によって判断が異なります。例えば、駅に近いなど利便性の高い物件であれば、賃貸に出して安定した家賃収入を得る選択肢も有効です。
しかし、管理の手間や空室リスクも考慮しなくてはなりません。

複数の相続人で遺産を分ける場合は、現金化して分ける方が公平でトラブルになりにくいでしょう。
それぞれのメリット・デメリットを比較し、最適な分け方を検討します。

【7ステップで解説】相続不動産を売却するまでの具体的な流れ

相続した不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なる手順を踏む必要があります。
まず遺言書の確認をしてから相続人を確定させ、遺産分割協議を行います。
その後、不動産の名義変更（相続登記）をして、不動産会社と契約し売却活動を開始するのが一連の流れです。

この7つのステップを順番に進めることで、手続きをスムーズに行えます。
相続不動産を高く早く売却する流れについては「相続不動産を高く早く売却する流れ」で詳しく紹介しています。

【ステップ1】：遺言書の有無を確認し相続人を確定する

まず、被相続人が作成した遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産が分割されます。
遺言書がなければ、法定相続人全員で遺産分割について話し合わなくてはなりません。

戸籍謄本などを収集して相続人を正確に確定させる作業が必要です。
この段階で、預金など他の遺産もすべてリストアップします。
また、負債が多い場合には、相続放棄を検討することも選択肢の一つです。
相続税の申告・納税は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に行う必要があるため、配偶者をはじめとする相続人は早めに手続きに着手します。

【ステップ2】：遺産分割協議で不動産の相続人を決める

相続人が複数人いる場合、誰がどの遺産を相続するのかを全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。特に不動産は物理的に分割することが難しいため、誰か1人が相続するのか、売却して現金で分けるのかなどを決めなくてはなりません。
兄弟2人で相続する場合など、合意した内容は「遺産分割協議書」として書面にまとめ、相続人全員が署名・捺印します。

不動産を複数人の共有持分で相続すると、将来の売却時に揉める原因になりやすいため、慎重な判断が求められます。

【ステップ3】：【2024年4月から義務化】相続登記で名義変更を行う

遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら、法務局で不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」の手続きを行います。
この相続登記は、2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく怠った場合は過料が科される可能性があります。
不動産を売却するためには、名義変更が完了していることが前提条件となるため、売却活動を始める前に必ず済ませておく必要があります。
親の家を相続したらまず何をするかについては「親の家を相続したらまず何をする？登記変更から管理・処分までの流れを解説」で詳しく紹介しています。

【ステップ4】：不動産会社を選び売却価格の査定を依頼する

相続登記が完了したら、売却を依頼する不動産会社を選定します。
相続した不動産の売却実績が豊富な会社を選ぶと、特有の手続きや税金についても相談しやすく安心です。

まずは複数の会社に査定を依頼し、提示された査定価格の根拠や販売戦略を比較検討しましょう。
査定価格は、固定資産税評価額や路線価とは異なり、実際の市場動向を反映した価格です。
例えば横浜などの都市部では、地域に精通した会社の情報が特に重要になります。

【ステップ5】：不動産会社と媒介契約を結び売却活動を開始する

査定内容や担当者の対応などを比較し、信頼できる不動産会社を決めたら、「媒介契約」を締結します。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれの特徴を理解した上で選択します。

契約後は、不動産会社が広告出稿やポータルサイトへの掲載といった販売活動を開始します。

購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧の対応などを行い、不動産を売るための具体的な活動が始まります。相続物件の売却に特化したサービスを提供している会社もあります。

【ステップ6】：買主と売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件について合意に至ったら、買主と「売買契約」を締結します。
契約時には、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容を十分に確認することが大切です。
売買契約書には、売買代金、手付金の額、支払い方法、引き渡し日などが明記されます。

契約内容に双方が署名・捺印し、買主から手付金を受け取ることで、契約が正式に成立します。

【ステップ7】：売却代金を受け取り物件を引き渡す

売買契約書に記載された引き渡し日に、買主から売却代金の残額を受け取ります。
これを「決済」と呼びます。
決済は金融機関で行われることが多く、司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記の手続きも同時に進められます。

被相続人の住宅ローンが残っている場合は、この決済金で完済し、抵当権抹消の手続きも行います。
全ての確認が完了したら、物件の鍵を買主に渡し、引き渡しが完了します。
売却後の翌年の確定申告も忘れずに行いましょう。

相続不動産の売却にかかる費用と税金の一覧

相続不動産を売却して現金化する際には、さまざまな費用や税金が発生します。
具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料や契約書に必要な印紙税などの諸費用、そして売却によって利益が出た場合にかかる税金です。

これらのコストを事前に把握しておくことで、手元に残る金額を正確に見積もることができます。
特に、売却益にかかる税金は金額が大きくなる可能性があるため、計算方法を理解しておくことが重要です。

①売却時に発生する諸費用（仲介手数料・印紙税など）

不動産売却時には、いくつかの諸費用が発生します。
主な経費として、不動産会社に支払う仲介手数料があり、法律で上限が定められています。
また、売買契約書に貼付する印紙税、相続登記や抵当権抹消登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬も必要です。

その他、物件の状況によっては、土地の境界を確定させるための測量費用、建物の解体費用、不用品処分費用などがかかる場合もあります。
これらの費用は売却代金から支払うことが可能です。

②売却益が出た場合に課される税金（譲渡所得税・住民税）

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課されます。
譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算されます。
取得費とは、被相続人がその不動産を購入したときの代金や手数料のことで、不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とします。

不動産や有価証券の売却益に対する納税は、売却した翌年に確定申告を行って行います。
所有期間によって税率が異なり、5年を超えて所有していた場合は税率が低くなります。

【知らないと損】相続不動産の売却で使える4つの節税特例

相続不動産の売却で利益が出た場合、高額な税金がかかる可能性があります。
しかし、一定の要件を満たすことで利用できる税対策の特例が用意されており、これらを活用すれば納税額を大幅に抑えたり、非課税（0円）にしたりすることも可能です。
知っているか知らないかで手元に残る金額が大きく変わるため、どの特例が使えるか事前に確認することが重要です。

ここでは、代表的な4つの節税特例を解説します。
相続税対策については「不動産を活用した相続税対策｜アパート経営や組み換えで資産価値を高める方法」で詳しく紹介しています。

特例①：相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」

「取得費加算の特例」は、相続した不動産を相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度です。
取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を圧縮でき、結果として譲渡所得税・住民税の節税につながります。
この特例の適用を受けるためには、相続税を納税していることが前提です。

贈与税の納税額は対象になりません。
この特例は、後述する3,000万円特別控除との選択適用となります。

特例②：被相続人の自宅が空き家の場合に使える「空き家の3,000万円特別控除」

被相続人が一人暮らしをしていた家を相続し、その家が空き家になった場合に利用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
相続開始から3年以内に、一定の要件を満たす家屋や土地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この3,000万円控除を受けるには、耐震基準を満たすようにリフォームするか、家屋を取り壊して更地で売却するなどの条件があります。
3000万円特別控除については「3000万円特別控除について」で詳しく紹介しています。

特例③：被相続人と同居していた場合に使える「居住用財産の3,000万円特別控除」

被相続人から相続した実家を売却する際には、特定の要件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる可能性があります。この特例は、相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかった場合に適用されるもので、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、大きな節税効果が期待できます。

被相続人と同居していた相続人がその自宅を相続して売却する場合は、「空き家特例」ではなく、自身が住んでいた家を売る際の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの特例）」の対象となる可能性があります。

【注意点（補足）】
「マイホームの特例」を同居していた相続人が利用する場合、「相続後にその相続人が実際に住み続けていること（居住実態があること）」が条件となります。
相続後、引っ越すなどして一度も住まずにそのまま売却した場合はマイホームの特例も適用できなくなりますのでご注意ください。（※その場合、一定の要件を満たせば「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」などの別の税制優遇が検討対象となります。）

特例④：所有期間が10年超の場合の「長期譲渡所得の軽減税率の特例」

売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合、「長期譲渡所得の軽減税率の特例」が適用できる可能性があります。
この特例は、前述の3,000万円特別控除と併用でき、控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常の長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率よりも低い税率が適用されます。
相続の場合、所有期間は被相続人が取得した日から計算するため、親が長年所有していた場合は7年や10年といった期間の要件を満たしやすくなります。

相続不動産の売却でよくあるトラブルと対処法

相続不動産の売却は、手続きが複雑なだけでなく、親族間の意見の対立など、予期せぬトラブルが発生しやすい場面でもあります。
特に、相続人が複数いる場合や、遠方に住んでいる場合などは問題が起こりがちです。

事前にトラブルのパターンと対処法を知っておくことで、問題を未然に防いだり、深刻化する前に対処したりすることが可能になります。
場合によっては裁判に発展することもあるため、慎重な対応が求められます。

【ケース1】：共有名義で相続してしまい意見がまとまらない

不動産を複数の相続人が共有名義で相続すると、売却する際に全員の同意が必要となります。
一人でも反対する人がいると売却手続きを進められません。
例えば、「売りたい人」と「住み続けたい人」で意見が分かれると、話がまとまらず塩漬け状態になることがあります。

対処法としては、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る、自分の持分だけを専門の業者に売却する、あるいは家庭裁判所に共有物分割請求を申し立てるなどの方法が考えられます。

【ケース2】：遠方に住んでいて実家の状況がわからない

相続した実家が遠方にある場合、物理的な距離が障壁となり、物件の管理や売却活動が思うように進まないことがあります。
家の状況が分からないまま放置せずに、まずは現地を訪れて状況を確認することが重要です。
売却を進める際は、地元の不動産会社に相談し、査定や販売活動を依頼するのが現実的です。

空き家の管理サービスを利用して、定期的に家の状態を報告してもらう方法もあります。

【ケース3】：売却したいのに買主が見つからない

売却活動を始めても、なかなか買主が見つからないケースもあります。
原因としては、価格設定が高すぎる、物件の立地や状態が悪い、市場の需要と合っていない、などが考えられます。
この場合の対処法としては、まず売却価格を見直すことが基本です。

また、リフォームやハウスクリーニングで物件の印象を良くしたり、建物を解体して更地として売り出したりする方法も有効ですです。
それでも買手がつかない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も選択肢となります。

相続不動産売却の相談は誰にする？目的別の専門家を紹介

相続不動産の売却には、法律、税金、不動産取引など、多岐にわたる専門知識が必要です。
手続きのどの段階で、どのような悩みがあるかによって、相談すべき専門家は異なります。

適切な専門家を選ぶことが、スムーズな売却とトラブル回避の鍵となります。
例えば、相続に強い弁護士に依頼することで、複雑な法律問題を解決できる可能性があります。

売却活動全般の相談なら「不動産会社」

不動産の査定や売却活動そのものに関する相談は、不動産会社が専門です。
相続した物件の売却実績が豊富な会社を選ぶことで、市場価格に基づいた適切な価格設定や、効果的な販売戦略の提案が期待できます。

複数の不動産会社から話を聞き、査定額だけでなく、担当者の知識や対応の丁寧さも比較検討した上で、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。

税金の申告や節税の相談なら「税理士」

相続税の申告や、不動産売却によって生じた利益（譲渡所得）の確定申告については、税金の専門家である税理士に相談するのが最適です。
特に、取得費加算の特例や3,000万円特別控除など、節税につながる特例の適用要件は複雑です。
どの特例が利用できるか、どのように申告すればよいかといった具体的なアドバイスを受けることで、納税額を適正に抑えることができます。

国税庁のウェブサイトにも情報がありますが、個別のケースは専門家への相談が確実です。

相続登記や法律トラブルの相談なら「司法書士・弁護士」

不動産の名義変更手続きである相続登記は、司法書士の専門分野です。
必要書類の収集から法務局への申請まで、一連の手続きを代行してもらえます。

一方、遺産分割協議で相続人同士の意見がまとまらない、遺言書の内容に納得できないなど、法的なトラブルが発生した場合は弁護士に相談します。
弁護士は代理人として交渉や調停、審判などの法的手続きを進めることができます。

相続や不動産のお金の不安は「マネナビ」でまとめて整理

相続不動産の売却は、これまで見てきたように、手続き、税金、専門家選びなど、考えるべきことが多岐にわたります。
何から手をつければ良いのか、誰に相談すれば良いのか分からず、不安を感じる方も少なくありません。
マネナビでは、こうした相続や不動産に関するお金の悩みを一つずつ整理し、次に取るべき行動を明確にするお手伝いをしています。
マネナビのサービスについて詳しくは「マネナビのサービス紹介」で詳しく紹介しています。

専門家への相談が必要な場合は、状況に応じた専門家をご案内することも可能です。

マネナビのご相談事例

マネナビでは、相続や不動産に関するさまざまなご相談を承っています。
お客様の状況を整理し、専門家によるアドバイスを通じて、多くの方が不安を解消し、次の一歩を踏み出しています。

ここでは、実際にいただいたご相談の中から、代表的な事例をいくつかご紹介します。

【事例1】相続準備の進め方が分かり、家族で話すきっかけができた（60代・女性）

親の相続について、何から準備を始めればよいか分からず不安を感じていました。
マネナビに相談したところ、相続の全体像や考えるべきことの順番を分かりやすく整理してもらえました。

それにより、漠然とした不安が解消され、家族で相続について具体的に話し合う良いきっかけをつくることができました。

【事例2】実家の売却・活用で検討すべきポイントが明確になった（50代・男性）

将来相続する予定の実家について、売却すべきか、賃貸などで活用すべきか、あるいはそのまま保有すべきか、判断に迷っていました。
相談を通じて、不動産相続の基本的な考え方や手続きの流れを理解でき、家族で話し合う際に検討すべき金銭面・法律面のポイントが明確になりました。

【事例3】親の認知症に備えてお金の管理方法を整理できた（60代・女性）

親の物忘れが増えてきたため、将来の認知症や、それに伴うお金の管理について心配していました。
マネナビでは、認知症とお金の問題に関する基本的な知識や、口座凍結などのリスク、そして成年後見制度や家族信託といった事前の備えについて情報を整理することができ、落ち着いて対策を検討できるようになりました。

【事例4】漠然としていた老後資金の不安を解消できた（50代・男性）

老後の生活資金が足りるのか、漠然とした不安を抱えていましたが、具体的に何をどう考えれば良いのか分かりませんでした。
相談をきっかけに、老後資金を考える上での視点や、公的年金の仕組み、資産寿命の考え方などを整理することができ、今後の資産形成に向けた計画を立てる一歩となりました。

相続不動産の売却に関するよくある質問

相続した不動産の売却に関して、お客様から多く寄せられる質問とその回答をまとめました。
手続きにかかる費用や期間、共有名義の不動産の売却など、疑問解消の参考にしてください。

マネナビが選ばれる理由

相続や老後のお金に関する悩みは複雑で、どこから手をつければよいか分からなくなりがちです。
マネナビは、単に専門家を紹介するだけでなく、お客様が安心して悩みを整理し、次の一歩を踏み出せるようなサポートを大切にしています。
マネナビの相談窓口については「相続不動産の売却・活用・相続対策を無料相談」で詳しく紹介しています。

理由①：結論を急がず、考えるべきことの順番を整理できる

マネナビでは、いきなり対策や商品を提案することはありません。
まずはお客様の状況や不安に思っていることを丁寧にお伺いし、「何が問題なのか」「どこから考えるべきか」を一緒に整理することから始めます。

土台を整えることで、ご自身に合った判断がしやすくなります。

理由②：お金の悩みを落ち着いて話せる環境を提供

相続や介護といったテーマは、ご家族とも話しにくいデリケートな問題です。
私たちは、お客様のペースを尊重し、過度に不安を煽ったり結論を急がせたりすることなく、落ち着いて話せる環境づくりを心がけています。
安心してご自身の状況と向き合える場を提供します。

理由③：相続から老後まで一人で抱え込まずに済む窓口

相続、不動産、介護、保険、老後資金など、人生後半のお金の悩みは相互に関連しています。
マネナビは、これらの悩みをまとめて相談できる窓口です。
一人で抱え込まずに済むよう、情報の整理をお手伝いし、必要に応じて各分野の専門家へとスムーズにおつなぎします。

まとめ

相続した不動産の売却には、相続人の確定から相続登記、売却活動、税金の申告まで、数多くの手続きが伴います。
特に2024年4月から義務化された相続登記や、譲渡所得税の節税につながる特例の適用は、知っておくべき重要なポイントです。

一連の流れを円滑に進め、トラブルを回避するためには、早い段階で全体像を把握し、必要に応じて不動産会社や税理士、司法書士といった専門家に相談することが不可欠です。